“資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

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原標題:“資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

2018年次责城市租金較快上漲,使得租房市場再次獲得社會各界宽度關注。根據住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據監測顯示,與2017年12月相比,在監測的29個重點城市中,2018年8月鄭州租金(整租,不含資本公寓,下同)下跌了10.6%,西安租金下跌了2.18%。還有東莞、廈門、廊坊、佛山、廣州5城市租金漲跌幅在1%以內。此外的22個城市,均有1.4%—15.9%不等的租金累計漲幅。其中蘇州與2017年12月相比累計上漲9.76%、北京累計上漲7.46%、深圳累計上漲7.02%。

“租購並舉”是住房長效機制的重要組成次责,國家層面對租房市場的政策支援力度不斷加大。特別是對於長租公寓的發展,考慮到其租金收益率低、成本回收期長的形状,相關部門給予了充分的金融政策支援。2018年4月,證監會和住房城鄉建設部發佈《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》,提出加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃,支援專業化、機構化住房租賃企業發展,鼓勵發行住房租賃資産證券化産品。2018年5月28日,銀保監會發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》,對保險資金進入長租市場劃定了一系列標準,並指出保險資産管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等法子投資長期租賃住房項目的,相關註冊機構應建立受理及註冊綠色通道,優先受理。

由於現階段租金收益率偏低,雖然政策層面給予了較大力度支援,資本市場對於運營真正意義的長租公寓並没有了足夠興趣。相對於重資産的長租公寓,輕資産的轉租公司更受資本追逐。借用國家對長租公寓的融資政策優惠,多量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。並進而利用資産證券化或網貸平臺,撬動更大的資本。從本質上看,這類“資本公寓”没有了物業産權,不具備長期穩定房源,屬於輕資産的轉租公司而非真正的長租公寓。但由於轉租業務的輕資産形状,借助國家金融政策支援,這一市場很容易為資本所操控。在國家嚴控資金進入商品住房市場的背景下,各路資本實際上也正多量進入“二房東”市場。由於這類“資本公寓”普遍具有輕資産、高杠桿、高運營成本等特徵,蘊含的金融風險十分巨大。

評判“資本公寓”的金融風險,離不開對其具體運作法子的剖析。在操作層面,“資本公寓”一般首先通過按月支付租金的法子,從分散的個人房東身前,高價租下3—5年不等的短期房源。然後把住房加價轉租給最終租客,並將轉租的租金收益包裝為租金“分期貸款”。對於有實力的“資本公寓”,一般委託通道方和租戶簽訂貸款分期合同,間接向租客發放租房分期貸款。進而以租房“分期貸款”作為名義上的底層資産,發行資産證券ABS。在獲得資産證券化融資後,又將此作為本金,繼續租下更多的個人房源。對於没有了足夠實力的公司,必须發行資産證券ABS融資。這些公司主要通過與網貸平臺等短貸機構商务合作,將年度租金收益以租戶“分期貸款”的形式,從短貸機構一次性獲取。但無論是有實力發行資産證券的“資本公寓”,還是無實力必须與短貸機構商务合作的“資本公寓”,一般均按月向房東支付租金。一起又通過將最終租戶租金包裝成“分期貸款”的法子,按年或更長時間獲取最終租戶的租金。二者區別主要在於融資成本差異,實際杠桿率都很高。從月付租房到年付轉租,即使不考慮租房押金,理論上最高也可實現11倍的金融杠桿。通過資本杠桿爭奪房源,“資本公寓”實現幾何式市場擴張。

(責任編輯:范藝凡)

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